Покупка квартиры в строящемся или новом доме — одна из самых крупных финансовых затрат в жизни. Собственных накоплений порой недостаточно, и тогда не обойтись без банковского финансирования.

Кредит на жильё в новостройке в Беларуси — целевой кредит, который позволяет финансировать покупку квартиры от застройщика. Такой вариант чаще всего является актуальным для молодых семей и специалистов, а также для всех, кто желает расширить жилплощадь.

Как происходят расчёты между застройщиком и банком? Чем отличается коммерческое кредитование от льготного? Какие неочевидные расходы могут вас ждать? Ответы на эти вопросы, а также пошаговый план действий, особенности сделки и список требуемых документов вы найдёте в статье.

Механика кредитования: куда идут деньги и в чем разница между готовой и строящейся квартирой

Кредит на квартиру в новостройке от официального застройщика можно взять:

1. На этапе строительства жилого помещения, когда объект ещё не был введён в эксплуатацию. Чаще всего это коммерческое долевое строительство, при котором дом строится за счёт привлечения средств участников.
2. В готовом доме после сдачи в эксплуатацию, но право собственного ни разу не переходила от застройщика к покупателю. Продажа осуществляется по договору купли-продажи.

Важно понимать, что банковское финансирование недвижимости производится исключительно безналичным путем на счет застройщика и никогда наличными на руки.

Критерий	Готовая квартира в новом доме	Квартира в строящемся доме
Что покупает клиент?	Конкретную квартиру по договору купли-продажи с правом собственности и техпаспортом	Право требования на квартиру по договору долевого строительства (ДДУ) или жилищным облигациям. Физически объекта недвижимости еще нет.
Что проверяет банк?	Платежеспособность заемщика + саму квартиру (стоимость и юридическую чистоту, так как объект может быть использован как залог)	Платежеспособность заемщика + аккредитация застройщика (проверка проектной декларации и другой документации, темпов стройки)
Основной риск	Финансовый риск. Внимание уделяется завышенной стоимости квадратного метра и скрытым дефектам.	Строительный риск. Большое внимание уделяется срокам сдачи, заморозке стройки, банкротству девелопера.
Что важно заемщику?	Подписание акта приема-передачи с проверкой всех дефектов, получение документов, подтверждающих право собственности.	Репутация застройщика, стройка без задержек и условия расторжения договора.

Кому подходит такой формат и когда лучше подождать?

Кому подходит жилищный кредит?

Тем, кто:

• готов ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию;
• не хочет рисковать, так как новые квартиры юридически чисты и проверяются банком;
• ищет современную планировку;
• хочет воспользоваться льготными программами от государства;
• имеет стабильный доход, которого достаточно на покупку жилья для семьи.

Когда лучше ещё подкопить?

• Нестабильный или недостаточный доход. Сезонные работы, отсутствие долгосрочного контракта или зависимость от премий — не лучший вариант для покупки новостройки в кредит. Могут возникнуть проблемы с одобрением, так как банк изучает подтвреждение платежоспособности за последние 3–6 месяцев.
• Небольшой первоначальный взнос. Минимальный первый взнос за квартиру составляет 10%. Оптимально иметь 20%, тем самым упростить получение кредита и уменьшить платеж.

Как понять, что семья точно потянет платёж?

Помочь определиться с ипотекой может показатель долговой нагрузки. Все ежемесячные платежи по кредитам, рассрочкам и другим займам не должны превышать 40% от чистого ежемесячного дохода заемщика (или совокупного дохода, если банк его учитывает). Но всё же для комфортной жизни лучше ориентироваться на 30–35%.

Условия и реальная стоимость: ставка, взнос и скрытые расходы

Условия кредит на новостройку зависят прежде всего от базовых параметров:

1. Процентной ставки по кредиту. Это стоимость за пользование деньгами. Её размер зависит от ставки рефинансирования Нацбанка РБ.
2. Срока погашения кредита. В Республике Беларусь большинство выдаются на срок до 20 лет.
3. Размера первоначального взноса на квартиру. Обычно он составляет от 10% от стоимости жилья.

На полную стоимость кредита (ПСК) также влияют:

• Обязательное страхование.
• Стоимость оценки недвижимости.
• Дополнительные расходы при покупке жилья.

Что проверить в договоре перед подписанием?

1. Полную переплату по кредиту.
2. Наличие грейс-периода и ставка после его окончания. Первоначальный платеж может быть низкий, а потом вырасти на 30-40%.
3. Условия досрочного погашения. В Беларуси обычно без дополнительных оплат и ограничений, но стоит обратить внимание.

Льготные и коммерческие программы: в чем разница?

Приобрести недвижимость можно в рамках двух программ кредитования:

1. Коммерческий кредит. Доступен практически каждому покупателю. Процентные ставки обычно выше, но выбор объектов гораздо выше и требуется меньше документов.
2. Льготный кредит или субсидия на жилье. Предоставляется по Указам Президента № 240 или № 13. Претендовать на льготы могут определенные категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Это семьи с 2 и более детьми, очередники, военнослужащие, малоимущие и т.д. Господдержка на строительство жилья предоставляется в виде субсидии для оплаты процентов или основного долга либо же в виде льготной программы по кредиту.

Выбор объектов ограничен, а право на такую льготу нужно подтвердить документально. Также потребуется иметь первоначальный взнос. Сумма предоставляемой субсидии привязана к нормам площади на одного человека. Если площадь будет выше, то придётся доплатить из собственных средств.

Риски покупателя: что проверить у застройщика до подписания?

Если банк одобрил вам кредит, не означает, что он гарантирует стопроцентную безопасность сделки с недвижимостью и берёт все риски при покупке квартиры в новостройке.

Чек-лист проверки объекта и договора с застройщиком

1. Время существования компании и репутация. Сколько объектов компания уже сдала? Были ли задержки и на какой срок? Почитайте форумы или поговорите с жильцами уже готовых кварталов. Опыт застройщика — весомый плюс, но это не стопроцентная защита от банкротства и заморозки объектов. Изучить девелопера нужно тщательно, так как если застройщик обанкротился, возвращать кредит банку все равно придётся.
2. Правоустанавливающие документы на землю. Проверьте договор аренды или свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок под застройку. Целевое назначение земли должно соответствовать возводимому объекту.
3. Проектная документация, опубликованная в СМИ и прошедшая государственную экспертизу. В ней указываются сроки строительства и сдачи жилого дома. Эти же сроки должны быть указаны в договоре между застройщиком и дольщиками.
4. Сроки и штрафы за задержку. Застройщики прописывают форс-мажоры. Смотрите на размеры неустойки за просрочку сдачи объекта, которые указываются в договоре.
5. График выплат. График платежей составляется заранее. В договоре прописывается как совершается оплата (единовременно или частями) и на какой счет.
6. Условия возврата денег при срыве сделки. Процедура зависит от того, каким образом осуществляется расторжение договора (в одностороннем порядке или по соглашению сторон). Порядок возврата денег при прекращении участия в долевом строительстве регламентируется Положением Совмина № 6 от 08.01.2014.

Существуют случаи, когда можно обратиться к юристу:

• проверка документов, проектной документации и договора на покупку квартиры;
• взыскания неустойки;
• расторжение договора долевого строительства;
• для решения разногласий в досудебном порядке.

Пошаговый путь к сделке и чек-лист перед подачей заявки

Как оформить кредит на новостройку?

1. Оценить доход. Посчитайте свои среднемесячные доходы и отнимите расходы. Рассчитайте максимальный размер ежемесячного платежа с помощью кредитного калькулятора на сайте банка. Эта сумма не должна составлять более 40% от дохода. Посчитайте расходы на оформление квартиры.
2. Выбрать объект. Определитесь с застройщиком. Узнайте, участвует ли он в партнерской программе. В такой случае можно получить лучшие условия.
3. Сравнить предложения банков. Сравните требования к заемщику и условия кредитования в нескольких банках. Выберите 2–3 наиболее выгодных кредита на квартиру.
4. Подать заявку на кредит в банк. Соберите полный пакет документов для кредита на квартиру. Обычно требуется паспорт, справка о доходах за 3/6 месяцев, согласие на предоставление кредитного отчёта (подписывается в банке), а также наличие поручителей или залога. Затем подайте заявление-анкету на кредит.
5. Подписать договоры. После одобрения заключите договор с застройщиком, а затем кредитный договор, договор поручительства или залога в сервисном офисе банка.
6. Внести первоначальный взнос. Перечислите собственные средства на счет застройщика, после чего банк переведет оставшуюся кредитную часть. Изначально рассчитывайте на минимальный финансовый резерв в размере 3 платежей по кредиту, который может потребоваться в случае форс-мажора.

Совет. Сохраняйте все документы и чеки при перечислении денег застройщику. 

Кредит на новостройку — это отличный способ быстрее переехать в собственное новое жилье, не дожидаясь, пока накопится вся сумма. Банк проверит долговую нагрузку заемщика и застройщика на надёжность объекта. Одобрение заявки не значит, что все риски позади. От вас потребуется точно рассчитать бюджет, сравнить условия, итоговую переплату, проверить застройщика и тщательно изучить все договоры.